共用部の自主点検は通常総会の3ヶ月前に!

      2018/06/07

■ 自主点検  

皆さんの管理組合は、定期的に共用部分の自主点検を行っていますか?

「自主」とは、「他からの保護や干渉はどうあれ、独自に行うこと。」ですが、

エレベーターや機械式駐車場などの資格や専門知識が必要な設備の点検はプロに任せるにしても、自分たちが暮らすマンションがどのような状態なのか「他からの保護や干渉はどうあれ、独自に」知っておくべきです。

「管理会社に任せているから大丈夫!」

などと考えていませんか?空き家がどんどん拡大している現在、そんな意識は通用しなくなってきているといってもいいでしょう。

そもそも管理会社との管理委託契約書には、「将来の」マンションの資産価値を維持する義務など存在しません。あくまで「契約期間内の」マンションの資産価値を維持する義務しかないのです。

将来のマンションをどうするのか又はどうなっているのかは、あくまで管理組合を構成する区分所有者に責任があるのですから、自分たちが暮らしている建物がどんな状態にあるのか、管理会社の報告書だけでなく、自らの目で確認しておくことが重要です。

そして、自主点検を行った結果を管理組合の事業に反映していくことも重要です。通常、管理組合の事業予算は通常総会で承認されるものなので、少なくとも通常総会の3ヶ月前には自主点検を行い、その結果見つかった「異常」部分の改修費を予算計上しておく必要があります。

管理会社から提案される事業ばかり予算承認していてはダメですよ!しっかり自分たちの目で見た結果を反映させていきましょう。

■ 自主点検の方法 

点検のポイントは、建物の現象を大きくとらえることです。細かい汚れやひび割れなどに目を向けすぎて、点検時間が長くならないように注意してください。

カメラ・メモ帳を持って、屋上→各階共用廊下・階段→マンションの敷地を1時間以内でまわってください。( ※ 屋上に上がるときは安全に十分に配慮してください。)

「他の部分と違うな、何か変だな」と思う部分があったら、どんどん写メを撮っていきましょう。その際、撮った順に番号を付けて、撮った場所と一緒にメモしておきます。

点検が終了したら、異常箇所を図面に落とす(記入する)作業を行います。図面は、マンション購入時のパンフレットにある各階平面図と外壁の立面図をコピーしたものを利用してください。

その後は、理事会等で各自が点検チェックした部分を照合して、改修する部分を決めていくことになりますが、点検記録を残すということも大事なことになります。毎年、一定の時期に自主点検することにより点検履歴が残ることで、異常部分の経過をとらえることができます。部位によって全く変化がなかったり、異常が拡大したりするので、改修するかどうかを判断するひとつの要素となります。

■ 各部位ごとのチェックポイント 

主な点検部分 主な点検ポイント
屋上 平面部(屋上の床の部分) ひび割れ、はがれ

浮き、ふくれ、水たまり(水たまり跡)

鳥の糞、植物の繁殖等の有無

外縁部(屋上の端の部分)
平面部から外縁部にいたる立ち上がり部分
排水口(ドレン) つまってないか?
共用廊下・階段 天井裏の漏水の痕跡、内壁のひび割れ

目視できる範囲での廊下外壁の状態

私物が置かれてないか?

敷地 地盤沈下、舗装部分の陥没・段差

縁石、ブロック等のひび割れの有無

地面からの目視による外壁の状態

■ バルコニーの点検 

バルコニーの点検は、アンケート等でその住戸にお住まいの方に確認してもらう必要があります。

バルコニーの確認部分 床・天井・排水溝・排水口(ドレン)の状態

目視できる範囲での外壁の状態

この際に、バルコニーが共用部分であること(清掃などの日常の管理は各住戸で行うこと)、非常時に避難通路になること、隔壁板付近に物を置かないこと等を周知しておくとよいでしょう。

■ まとめ 

ここまで管理組合の自主点検について話してきました。点検は通常総会の3ヶ月前としましたが、季節によっては点検するのに厳しい時期があるので、そのあたりは気候の穏やかな時期に行うなど調整して頂きたいと思います。安全に十分配慮して体調を崩すことがないよう定期的に点検し、必ず記録に残すようにしましょう。…END

 

 

 

 

 

 

 

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