マンション空き駐車場外部貸しの課税について

      2017/08/13

数年前から、管理組合が運営するマンション駐車場について、区分所有者による利用が減少し、空き駐車場が増加していることが問題になっています。

特に駐車場使用料を管理費会計に組み入れている場合は、数台の空きでも管理費会計が赤字におちいる管理組合も多くあるようです。

財政に問題がある場合、その解決方法は「収入を増やす」か「支出を減らす」の2つの方法しかありません。

今回は、マンションの空き駐車場を外部貸しする場合の課税についてまとめました。

1.マンション駐車場の外部使用に対する課税

外部貸しの課税関係について、平成24年2月13日付けで国税庁が見解を出してます。

これによると、収益事業の判定については、代表的な3つのケースについて見解が示されています。

前提条件

① マンションの管理規約が、区分所有者以外の者(非区分所有者)に対して、駐車場の外部使用を行うことを可能としていること。

➡標準管理規約15条1項は「管理組合は、別添の図に示す駐車場について、特定の区分所有者に駐車場使用契約により使用させることができる。」とし、駐車場の使用者を区分所有者に限定しています。この部分を、非区分所有者による外部使用も可能とする旨の規約に変更する必要があります。

② 非区分所有者への駐車場の使用による収益は、マンション管理費または修繕積立金に充当し、区分所有者へは分配しないこと。

ケース1 駐車場すべてが収益事業となる運営方法(全部収益事業

条 件

募集は、区分所有者、非区分所有者を区分けせずに同じ貸し出し条件で行い、使用許可は申し込み順とする。

⇒ 非区分所有者の使用のみならず、区分所有者の使用を含めた駐車場使用部分のすべてが、収益事業として課税される。

(管理組合としては、避けたい運営方法と思われます。)

ケース2 外部貸しの部分のみ収益事業となる運営方法(一部収益事業

条 件

区分所有者の使用希望がなく、空き駐車場がある場合に、非区分所有者への募集を行い、申込みがあれば許可し貸し出す。非区分所有者へ貸し出した場合でも、区分所有者の使用希望があれば、早期に明け渡せる状態にしておく。

⇒ 区分所有者の駐車場使用部分は、共済的事業として非課税。非区分所有者の駐車場使用部分は、収益事業として課税される。

(管理組合の多くは、この方法で駐車場の運営を行いたいと思われます。)

ケース3 駐車場のすべてが非収益事業となる運営方法(全部非収益事業

条 件

区分所有者の使用希望がない場合でも、非区分所有者に対する積極的な募集は行わない。

非区分所有者から申し出があり、空き駐車場があれば、短期的な非区分所有者への貸し出しを許可する。

⇒ 非区分所有者の使用による収益は、区分所有者のための共済的な事業を行うにあたっての付随行為とし、非課税。

(空駐車場の臨時的・短期的な貸し出し方法になります。)

募集方法 利用条件 外部者からの
賃料収入
区分所有者からの
賃料収入
ケース1 区分所有者と外部者を分けずに広く募集 区分所有者と外部者の区別なく、申し込み順に貸し出す。
賃貸条件も区分所有者と同じ。
課税 課税
ケース2 区分所有者と外部者を分けずに広く募集 区分所有者が優先

(使用期間満了時に区分所有者の使用希望がある場合は、使用期間を更新しない等の条件が付いている)

課税 非課税
ケース3 外部者の募集を積極的に行わない 区分所有者が優先し、外部者への貸し出しは臨時的かつ短期間である。 非課税 非課税

f:id:deepseacruise:20170602085518p:plain

マンション管理組合が区分所有者以外の者へのマンション駐車場の使用を認めた場合の収益事業の判定について(照会)|法人税|国税庁

簡単にまとめると、外部者に貸し出す方法によっては、駐車場収入の全額が収益事業と判定さえ、法人税が課される可能性があるということです。

2.事務処理上の注意点

収益事業にかかる税には、法人税、法人事業税、法人住民税などがあります。

法人税は、基本的に収益事業の総収入額から経費を差し引いた金額に税率を掛けて算出されますが、利益が出てなければ法人税はかかりません。

注意してほしいのは法人住民税です。この税は均等割りなので、利益が出てなくても支払う必要があります。よって、せっかく外部に貸して収入を増やしても、法人住民税で利益がなくなってしまうということもあるのです。

また、駐車場の募集費(不動産会社)、税務申告を税理士に依頼する費用なども考慮しなくてはならないので、外部貸しを実施する際には収入と支出を比較して赤字が出ないよう注意しなければなりません。

※ 税金については、必ず税務署や専門家(税理士、会計士など)に相談するようにして下さい。

その他に、一般(管理費)会計や修繕積立金会計とは別に、収益事業会計をたてて区分経理しなくてはなりません。さらに、外部の方がマンションの敷地内に入ってこられるので防犯対策も必要になるでしょうし、住民との事故が発生した場合にどう対処するのか事前に考えておくことも必要でしょう

以上のように、一言に「駐車場の外部貸し」といっても、規約改正等の管理組合内部の合意形成、税務申告、募集などさまざまな手続き・事務処理があるので、十分に検討して実施する必要があります。

 - 税金