売買・賃貸契約前における土砂災害警戒区域の説明義務

   

毎年、梅雨や台風の時期に発生する土砂崩れ。被害に遭われた方からは「まさか、こんなことになるなんて…」という言葉がよく聞かれます。

最近の気象は、短時間に多量の雨が降ったり、長時間にわたって同じ場所に雨が降り続くなど、(素人感覚ですが)過去の気象現象と変わってきているように感じます。過去の経験、「かつて、この川が氾濫したことはない」「浸水してもたいしたことはないだろう」などの自らの過去の経験・認識に必要以上にとらわれていると、思ってもみない被害に遭うことも想定しておく必要があるのでしょう。

豪雨災害では、雨の降り方・段階によって、気象庁による注意報→警報→特別警報があり、各自治体による避難準備→避難勧告→避難指示があります。

どの段階で避難すべきか? その判断をするときの重要な要素として、「住んでいる場所がどのような場所であるのか」を事前に知っておくということがあると思います。

川が近いとか、山が近いとか、避難場所が近いとか、実際に現地で目にすれば分かることもありますが、目に見えない要素・リスクを把握することも重要です。

マンションを購入しよう、あるいは借りようとする場合、多くの方は不動産屋さんに仲介をお願いすることになります。仲介を依頼された不動産屋さん、業界的には「宅建業者(宅地建物取引業者)」といいますが、この宅建業者には、顧客に対して宅地・建物の取引を契約する前に、その宅地・建物に関する重要な事項を説明する義務(重要事項説明)があります。

この重要事項説明の中で、取り引きしようとする宅地・建物が以下の区域に指定されている場合、必ずそのことを顧客に説明しなければなりません。

土砂災害警戒区域 急傾斜地の崩壊等が発生した場合に、住民等の生命または身体に危害が生ずる恐れがあると認められ、警戒避難体制を特に整備すべきとして指定される土地の区域をいう。

その指定要件・手続きなどは、「土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律(土砂災害防止法)」で定められている。

土砂災害は、急傾斜地の崩壊・土石流・地滑りによって生じるとされるが、土砂災害警戒区域については、高齢者・障害者・乳幼児等の災害時要援護者の利用する施設に対する情報伝達方法を定める「土砂災害ハザードマップ」を配付して周知を徹底するなど警戒避難体制が整備される。

造成宅地防災区域 造成された一団の宅地のうち、地震等によって地盤の滑動などの災害が発生する恐れが大きいとして指定される区域をいう。

その指定要件・手続きなどは、「宅地造成等規制法」で定められている。

造成宅地防災区域内の造成宅地の所有者等は、災害防止のための擁壁等を設置するなどの責務を負うほか、都道府県知事等が所有者等に対して、災害の防止のため必要な措置を講じるよう勧告や改善命令を行なうことがある。

津波災害警戒区域 津波が発生した場合に、住民等の生命又は身体に危害が生ずる恐れがあり、津波による人的災害を防止するために警戒避難体制を特に整備すべきとして指定された土地の区域をいう。「津波防災地域づくりに関する法律」。

指定は、国土交通大臣が定める基本指針に基づき、津波浸水想定を踏まえて、都道府県知事が行なう。

津波警戒区域内では、津波の発生時における避難施設の指定など、警戒避難のために必要な措置が講じられる。

☆「R.E.Words不動産用語集」より引用

このような災害に特に警戒が必要な宅地・建物であることを知ったうえで、あとの契約するかしないかは顧客の判断(=責任)です。警戒区域だからといってそこに住めないわけではないので、リスクを知ってその備えを十分にしていればいいわけです。

ただ、重要事項説明にはこの警戒区域の説明の他にも多くの項目があり、十分に理解することができない場合もあるため、契約する側が十分意識してこの内容を把握して頂きたいと思います。

※その他、防災に関して個人で確認すべき情報としては、自治体が発表している「ハザードマップ」があります。このハザードマップには、「土砂災害」「浸水」「揺れやすさ」などの種類がありますので、それぞれについて確認しておくことをお勧めします。 END

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