契約更新の申し出はどちらから?ーマンション標準管理委託契約書(10・終)第21条~第24条

      2017/09/01

今回は標準管理委託契約書第21条~第24条です。

  • 21条 契約の更新
  • 22条 法令改正に伴う契約の変更
  • 23条 誠実義務等
  • 24条 合意管轄裁判所

いよいよ最後の条項まで到達しました。これらの条項はすべて管理組合と管理会社の相互規定になります。

※甲:管理組合 乙:管理会社

☆第21条 契約の更新

甲又は乙は、本契約を更新しようとする場合、本契約の有効期間が満了する日の三月前までに、その相手方に対し、書面をもって、その旨を申し出るものとする。
本契約の更新について申出があった場合において、その有効期間が満了する日までに更新に関する協議がととのう見込みがないときは、甲及び乙は、本契約と同一の条件で、期間を定めて暫定契約を締結することができる。
第21条関係コメント
第1項は、管理委託契約を更新しようとする場合の申入れ期限及び方法を規定したものである。マンション管理業者は、適正化法第 72 条により、管理委託契約を更新しようとするときは、あらかじめ重要事項説明を行うと定められていることを踏まえ、三月前までに更新の申入れを行うこととしたものである。
契約の有効期間が満了する日までに更新に係る協議がととのわない場合、既存の契約は終了し、当該マンションの管理運営に支障を及ぼすため、第2項では暫定契 約の手続きを定めている。ただし、この場合にも適正化法第 72 条に規定する、同一の条件で契約を更新しようとする場合の重要事項説明等の手続は必要である。
暫定契約の期間は、協議状況を踏まえて当事者間で適切な期間を設けるものとする。

通常であれば、契約を継続したい管理会社の方から契約更新の申し出があります。ただし、更新の申し出がない場合もあり得るので(申し出がなければ、契約期間満了で終了する)、管理組合としては注意が必要です。

管理会社から契約更新の申し出があった場合、管理組合は、契約更新を同条件で行うか、または契約内容の変更を求めるか、あるいは契約更新を断るのかを検討することになります。ただし、最終決定は総会決議になるので、理事長や理事会の意向だけでは決めることはできません。

契約内容の変更は、管理組合及び管理会社双方の合意が必要です。そのため、契約内容の変更について相手側が難色を示し、契約期間が満了する日までに更新に関する協議が整わない場合があります。

その場合は、今まで締結していた契約と同一の条件で、期間を○月間とする暫定契約を締結することが可能です。暫定契約の期間は、暫定契約書に定められ、その期間を3ヶ月から6ヶ月の間に設定していることが多いようです。

☆第22条 法令改正に伴う契約の変更

甲及び乙は、本契約締結後の法令改正に伴い管理事務又は委託業務費を変更する必要が生じたときは、協議の上、本契約を変更することができる。 ただし、消費税法等の税制の制定又は改廃により、税率等の改定があった場合には、委託業務費のうちの消費税額等は、その改定に基づく額に変更する。
第22条関係コメント
本条は、設備の維持管理に関する法令等の制定又は改廃により、第3条の管理事務の内容や第6条の委託業務費の額の変更が必要となった場合について定めたものである。

法令の改正などに伴う管理事務の内容の変更や、消費税等の改正により費用の額が変更となった場合に、契約期間中であっても、管理組合と管理会社が協議のうえ、契約内容を変更することができます。

☆第23条 誠実義務等

甲及び乙は、本契約に基づく義務の履行について、信義を旨とし、誠実に行わなければならない。
本契約に定めのない事項又は本契約について疑義を生じた事項については、甲及び 乙は、誠意をもって協議するものとする。

※第23条はコメントはありません。

管理委託契約は管理組合と管理会社との信頼が基礎となります。

管理会社は、管理のプロとして管理組合の財産を適正に管理し、資産価値の維持・住生活の向上に努めなくてはなりません。また、管理組合は、委託料を払っているからといって、管理会社に契約内容以上の行為を要求することは慎まなければなりません。

☆第24条 合意管轄裁判所

本契約に起因する紛争に関し、訴訟を提起する必要が生じたときは、本マン ションの所在地を管轄する○○地方(簡易)裁判所を第一審管轄裁判所とするものとする。
第24条関係コメント
支払督促を申し立てる裁判所については、本条の規定にかかわらず、民事訴訟法の定めるところにより、債務者の住所地等を管轄する簡易裁判所においてするものとする。

契約内容をめぐって、管理会社と法的紛争になった場合、マンションの所在地を管轄する地方裁判所で争われることになります。   …END

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